小阳春失约 楼市一季度三大指标再下滑

来源：北京商报

全国商品房销售额继续下滑、小阳房企到位资金继续下滑、春失新开工面积的约楼降幅更是超过了两成……一如外界预料，4月18日国家统计局发布的市季2022年1-3月份全国房地产开发投资情况数据验证了小阳春的失约，楼市的指标再下下滑依然在路上。

销售：跌幅扩大 政策见效还需时间

根据国家统计局公布的小阳数据来看，2022年一季度全国商品房销售面积31046万平方米，春失同比下降13.8%；其中，约楼住宅销售面积下降18.6%。市季商品房销售额29655亿元，指标再下下降22.7%；其中，小阳住宅销售额下降25.6%。春失

“数据呈现了同比下跌态势且跌幅继续扩大。约楼”贝壳研究院高级分析师潘浩认为，市季造成当前现象的指标再下主要原因在于高基数和疫情反复对长三角、大湾区、东北区域产生了较大的叠加影响。尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间，需求端的释放和松绑政策将更有助于当前市场的底部修复。

不过市场对松绑政策也并非毫无反应。官方版数据中并没有给出单月指标，但从机构的统计来看，3月的市场已经开始反弹：根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米，环比下跌25.84%，其中3月单月40城新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%。二手房方面，监测重点10城二手房成交17.4万套，较去年同期下降42.3%，但从3月单月成交来看，3月份二手房成交达年内峰值，成交6.8万套，环比上涨57.1%，同比下跌46.4%。

数据可见，3月份市场销售已经在逐渐好转，虽然同比仍在下降，但是环比在上涨。“随着松绑楼市调控的城市逐渐扩围，预计在年中销售数据有望迎来同比转正的可能。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析道。

对于房地产市场未来走势，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖也表示，尽管当前房地产销售还在下降，但随着多地适度开放限购限售、降低公积金使用门槛等，部分地区房地产销售降幅在收窄。随着房地产长效机制的完善，积极满足房地产住房需求，全国房地产销售下行态势会得到缓解。

融资：到位资金创新低 房企压力仍存

尽管销售端在一季度末已经开始反弹，但并没有反映到房企的资金端。

国家统计局数据显示，2022年1-3月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。创近年来新低。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；自筹资金12395亿元，下降4.8%；定金及预收款12252亿元，下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

从各项指标来看，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势。房企资金链总体仍较紧张且未见好转。除受销售端影响外，房企还面临着到期债务压力大等难题的困扰。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，资金面总体上表现并不好，对于当前各地的金融宽松政策有着反思意义，说明此前一系列的政策放松对于缓解房企资金压力有限。建议相关部门近期要加强对房企的调研，密切了解既有宽松资金的流动方向，让房企真正感受到流动性改善、资金成本降低的利好。

“除了销售反弹慢之外，现在困扰房企资金层面的另一个问题就是地方政府的超量监管。”华东某民营房企融资副总裁向北京商报记者介绍，以该公司的项目为例，目前无论是一二线城市，还是更下面的地方，地方政府一律采用全额预售资金监管的政策，即所有购房者的首付款、封顶后贷款均进入监管账户。“这个监管的量远超建安成本，好一点的地方封顶开始分阶段放款，严的地方干脆就耗到交房，这对于房地产这种天量资金的行业并不适合。”这位负责人直言，建议在预售资金监管方面，可以考虑以建安成本为标尺，尽快给超量监管的资金放款。

投资：增速继续下滑 信心仍未恢复

国家统计局数据显示，2022年1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，其中住宅投资20761亿元，增长0.7%。开发投资增速继续下滑，连续12个月回落，且增速水平创近20个月新低。

自年初以来，从中央端到地方端频频释放利好信号，截止至目前全国超70城松绑调控，但是从数据表现来看，当前开发投资增速位于5%以下的水平，且接近零轴，开发投资数据依旧偏冷，房企的投资信心仍未见明显恢复。对此陈霄表示，从政策端传递到投资端仍需要一定的时间。同时，近期以来新冠疫情反复进一步加剧了行业下行压力，预计4月份开发投资增速仍难见回升。

上述华东房企的负责人也坦言，投资下滑一方面来源于销售端的压力，另一方面来自前期暴雷企业带来的信心损伤。“目前市场对暴雷企业的物业收购价格很低，市场都想压资产价格，在这个环境下，大家都在对赌可能会更低。”

严跃进也提到，一季度房地产市场面临较大的压力，包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰带来偏弱的数据，预计二季度对于房地产的政策会进一步放松，以此防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。

北京商报记者 卢扬 实习记者 孙永志

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