文/乐居财经 邓鑫妮

“秋风起，直播带货蟹黄肥”，家央一到金秋时节，企物阳澄湖大闸蟹养殖基地就挤满了各地客商，管成以大闸蟹为主角的头大哥直播活动一场接一场。

下午两点，直播带货露天空地上一场直播活动正在做准备。家央镜头前的企物桌上摆满观众需要看到的东西：授权书、蟹八件、管成公仔，头大哥以及“”和“到家汇”的直播带货立牌。

招商积余（001914.SZ）的家央这场直播有将近两个小时，类似的企物直播活动还有不少，大闸蟹、管成蜜柚、头大哥酒……直播产品种类多样。

10月25日，招商积余披露2022年第三季度财报，以到家汇商城为依托的平台增值服务收入涨幅最大，期内营收3.44亿元，同比增长95.95%。

单业务长势喜人，但撑不起招商积余庞大的业绩体量。

财报显示，招商积余第三季度营业收入为35.31亿元，同比增加24.55%；归属于上市公司股东的净利润为1.41亿元，同比增加5.31%。

与往年相比，2022年前三季度营收增速已经放慢不少，净利率水平尚有起伏波动，毛利率自2018年三季度便一直在下跌。

平台增值成本飞涨，毛利率仅6.92%

“前三季度开了多场直播活动，直播带货模式已经成为平台增值服务运营的重要抓手。”招商积余表示道。

招商积余的物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务和专业增值服务。

平台增值服务是开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线条的增值服务，报告期内该业务保持增势，到家汇商城持续做大优势品类，同时发力到家服务和到家宜居业务。

“GMV”，即商品交易总额，通常是衡量电商平台带货能力的指标，如今也总是出现在物企财报中。

2022年1-9月，招商积余实现全平台交易额6.69亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44亿元，同比增长95.95%。截至三季度末，到家汇APP用户数110+万，月活跃度45%+。

不过目前来说，招商积余平台增值服务的盈利能力还有待观察，虽然收入量达到历史高峰，但营业成本也是个不低的数字，同比涨幅为招商积余各业务之首。

2022年前三季度，平台增值服务的营业成本约为3.2亿元，与上一年同期比较增长91.58%，期内招商积余整体营业成本增长为22.14%。

成本增加拉低了平台增值服务的盈利能力，前三季度，该业务的毛利率为6.92%，低于招商积余整体毛利率水准。

乐居财经《物业K线》整理了解到，其物业管理服务中，毛利率第二低的是住宅基础物业管理，虽然同比增长3.44%，但毛利率仍只有9.27%。

住宅物管的收入约22.38亿元，占收入比重不算低，而占比最大的非住宅物管收入为50.08亿元，其毛利率也仅有10.67%。这两项业务贡献近八成收入，因此招商积余的整体毛利率一直在低位徘徊。

营收稳中有进，毛利率四年腰斩

有人说招商积余三季度业绩总体平稳，但也有人认为业绩表现低于预期。

作为A股最大的物管企业，招商积余的规模和收入自不必说。但是大船难掉头，一直被外界诟病低盈利，此外还面临着部分业务剥离的情况，业绩增速已经明显放缓。

规模方面，截至2022年9月30日，招商积余在管项目数量达到1837个，管理面积达到3.04亿平方米，同期在管商业项目50个（含筹备项目），管理面积261.8万平方米。

2022年1-9月招商积余实现营业收入91.77亿元，较上年同期增长20.89%。其中，物业管理业务营收88.56亿元，较上年同期增长25.02%；资产管理业务营收3.25亿元，较上年同期下降19.94%；剩余房地产开发业务营收390万元，较上一年同期下降105.85%。

收入指标呈现上升态势，但将时间线拉长，收入涨幅正逐年下滑。

2018年三季度-2022年三季度，招商积余的营业收入分别为，40.09亿元、39.18亿元、59.78亿元、75.91亿元、91.77亿元，今年20.89%的同比涨幅，相较2020年和2021年同期涨幅分别减少31.69个百分点和6.09个百分点。

招商积余表示，2022 年前三季度减免房产租金 0.70 亿元，全年预计减免房产租金约 0.86亿元。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。

招商积余低毛利率困局由来已久，2018年至今，每期三季度毛利率连年下跌，四年已接近腰斩。

2018年三季度-2022年三季度，招商积余的毛利率分别为22.26%、19.12%、14.46%、12.8%、11.9%，同比增长率分别为0.41%、-14.11%、-24.36%、-11.46%、-7.01%。

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