炒股就看，用数权威，据说专业，话烂及时，尾断全面，供潮助您挖掘潜力主题机会！行业

基本面力场

昨天都被烂尾断供的冲击新闻刷了屏，力场君首先要开宗明义表达下自己的用数观点：对于烂尾项目，业主断供合情合理，据说也必定会受到法律支持。话烂

《民法典》第563条第1款第2项规定的尾断“当事人迟延履行主要债务”的情形：银行可以催促买受人在合理期限内履行；若买受人仍然不履行，银行可起诉解除合同，供潮要求购房人承担违约责任。行业注意，冲击这其中提到了一个“合理期限”的用数概念，何为“合理期限”？与房产交付和使用直接相关的贷款合同，不应当忽视房产交付拖延和烂尾，与贷款合同之间的联系。

而且《民法典》第500条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：有其他违背诚信原则的行为。从法律角度来看，如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾，买受人集体发出停贷声明就具有正当理由。

表达完个人观点之后，力场君就着昨天银行股的大跌，也整理了部分烂尾断供潮给金融行业带来的冲击的数据，供小伙伴们参考。

1、烂尾断供项目会有多少？

这一次烂尾断供的情况比较严重。昨天早上的数据是在22个城市的35个项目，到昨天昨晚已经增加到了53个，今天早上的数据是83个，预计到明天可能有200个项目。

从过往判例看，除非房价大幅下跌或有充分法律依据，否则断供很难是普遍性现象；值得安慰的是，本次断供风波并非居民资产负债表所致，更多是“保交楼”的手段。因此，地方政府协调下保交楼等政策如果能够落到实处，能够有效避免风险的传染。

2、烂尾断供项目有什么特点？

截止到昨天早上统计的35个烂尾断供项目，停工时间都集中在2021年，房价对比周边的房价也同比跌了10%到15%。

3、烂尾断供风险集中在哪里？

克尔瑞有做过一个统计，在纳入统计的24个主要城市2021年销售的房产项目中，停工或者是交付有问题的项目平均比例，按套数算是9%、按面积算是10%。需要注意，这24个城市多数还是高线城市，其实四五线城市的比例会更多。这24个城市中，出现问题的项目占比比较高的就是这次集中爆发烂尾断供潮的郑州，是29%；此外长沙和昆明分别是25%和21%，也比较高。

房地产行业的根本问题尚未解决，当前市场迟迟未能好转，除了疫情的影响，短期更深层的原因，一是房住不炒的定力不变；二是房地产税改革虽然年内不落地、但加快预期已形成；三是房贷利率下行空间受限；四是居民收入预期下降；五是居民对期房交付担忧的情绪有增无减。

4、目前房地产销售回暖情况如何？

断供是经济下行的缩影，也是房企暴雷后投资者无奈的维权之举，反映出当前地产行业底未至，房企现金流仍未恢复。房地产销售现在只是恢复到正常水平的大概70%，最近销售去化率从历史的低位39%回升到56%，还没有达到历史平均水平，原因是居民和企业资产负债表的衰退。

一方面是居民不愿意借钱，按揭利率从去年的5.6%下降到今年的4.4%，按揭放款周期从50天降到30天，其实政策已经很松了，但居民为什么不借钱？因为没工作。

另一方面是房地产企业的资产负债表衰退，开工跟买地同比下降了40-50%，30家主流开发企业过去六个月有超过一半的企业是没买过地的，背后是土地价格跟房价都在下跌，造成了项目层面的资不抵债。

5、烂尾断供衍生的金融风险有多大？

统计范围内的39个已经展期的房企里面，这39个企业的市占率是28%-29%的水平，涉及按揭担保的总金额是1.8万，当然这39个房企不会所有都停工了，假设有10%停工，涉及到的只有一千多亿；但如果停工比例提升到了30%，涉及到的金额就是五千多亿。

6、哪些银行会受到更大冲击？

统计结果是在2021年的时候，开发商纯一手房的按揭贷款大概是在3.2万亿，2020年是差不多3万亿的样子，把两年加总乘以前面说的出现问题的项目比例9%，对应当前存量地产项目在银行的按揭敞口是5610亿人民币，这个金额占到2021年底按揭存量的1.45%。目前银行按揭贷款的坏账率大概是在0.35%，如果这部分全部让银行来担的话，坏账率会增加到1.8~1.9%，翻了五倍的样子，影响还是挺大的。

就是谁家影响会比较大呢？建行、邮储、工行、农行这些大行以及兴业、招行、平安这些股份制银行的按揭占比比较高，但是还要把他和开发商贷款的敞口结合起来看。如果以杠杆率超过3倍、债券利率超过7%、过去12个月债券价格调整超过5%的开发商作为有问题的开发商，风险敞口最大的是，第二个是，第三个是，第四是，第五是。所以如果我们把两个维度综合起来看，我们觉得风险敞口比较大应该是平安银行、招商银行和兴业银行。

(责任编辑：娱乐)